입찰 및 계약
1. 입찰
1-1. 도급자 결정방식 (입찰방식)
| 입찰방식 | 경쟁입찰 | 공개경쟁입찰(공입찰), 일반경쟁입찰 또는 자유경쟁입찰 |
| 지명경쟁입찰 | ||
| 특명입찰 | 수의계약 |
1-2. 경쟁입찰방식비교
| 공개경쟁입찰 | 유자격자 모두 참여 담합 우려적음 입찰수속 번잡함 시공의 부실화 우려 |
| 지명경쟁입찰 | 3~7개 회사 참여 담합 가능성 존재 시공의 신뢰성 확보 |
1-3. 특명입찰방식
특정한 시공업자를 선정하여 도급계약을 체결하는 방식
| 장점 | 공사기밀 유지, 입수속이 간단, 우량공사 기대 |
| 단점 | 공사비가 높아짐, 공사금액 결정이 불명확 |
1-4. PQ제도 (Pre-Qualification)
입찰참가자격 사전심사제도로 건설업체의 공사수행능력을 기술적능력, 재무상태, 시공경험 등 비가격적인 요인을 종합적으로 검토하여 점수로 환산하고 가장 효율적으로 공사를 수행할 수 있는 업체에 입찰참가자겨을 부여함. 매 프로젝트마다 일정 자격을 얻은 업체들만 입찰 할 수 있음.
| 발주자 측면 | 업체간의 효과적 경쟁을 유발시킴. 수주에서 관리까지 종합적 평가가 가능함. 객관적 PQ기준의 개발과 업체의 평가에 많은 시간, 인원 및 비용이 소비되고 평가의 공정성 확보가 문제 임 PQ 통과 후 담합 우려 |
| 입찰자 측면 | 무자격자는 사전에 탈람됨으로써 불필요한 비용의 낭비를 최소한 함. 신규업체의 입찰참여에 PQ가 하나의 장벽으로 작용할 가능성임. 입찰참여가 편파적으로 거절될 가능성이 있음. 자유경쟁원리에 위배됨. |
1-5. 부대입찰제도 (하도급자 보호제도)
하도급업체의 보호육성차원에서 입찰자에게 하도급자의 계약서를 입찰서에 첨부하도록하여 덤핑입찰을 방지하고 하도급의 계열화를 유도하는 입찰방식
1-6. 대안입찰제도
우리나라만의 제도로 당초 설계된 내용보다 더 공사비를 낮추면서도 기본방침의 변경없이 동등이상의 기능과 효과를 가진 방안을 시공자가 제시할 경우 이를 검토하여 채택할 수 있는 제도임.
1-7. 입찰순서
| 입 찰 통 지 -> | 설계도서교부 현장설명 질의응답 적산 및 견적 |
입 찰 등 록 -> | 입 찰 -> | 개 찰 재 입 찰 (유찰될 경우) 수의계약 |
낙 찰 -> | 계약 |
2. 계약
2-1. 계약서류 종류
| 계약서류 | 필요서류 | 공사도급계약서류 | 계약서 및 공사도급 규정 |
| 설계도서 | 설계도 | ||
| 시방서 | |||
| 참고서류 | 공사비 내역서 | ||
| 현장설명서, 질의응답서 | |||
| 공정표 | |||
2-2. 도급계약서의 기재 내용 (건설산업기본법 시행령)
- 공사내용 (규모, 도급금액)
- 공사착수시기, 완공시기 (물가변동에 대한 도급액 변경)
- 도급액, 지불방법, 지불시기
- 설계변경, 공사중지의 경우 도급액 변경, 손해부담에 대한사항
- 천재지변에 의한 손해부담
- 인도, 검사 및 인도시기
- 계약자의 이행지연, 채무불이행, 지체보상금, 위약금에 관한 사항
- 공사시공으로 인하여 제 3자가 입은 손해부담에 관한 사항
- 계약에 관한 분쟁의 해결 방법
2-3. 공사비 지불순서
| 착공금 (전도금) | 중간불(기성불) | 준공불(완공불) | 하자보증금 |
| 전도금, 선수금, 선급금, 착수금이라고 하며, 보통 도급금액의 70% 이내로 함. | 기성불, 기성고라고 하며, 월별이나 공정부분별로 지급함. 통상 9/10까지 지급함. | 건물인도 후 대금청산하고 계약해지 함. | 1. 준공검사 후 하자에 대한 보증금으로 부실공사 방지를 위한 담보액 2. 1~3년 이하 동안 계약금의 2/100~5/100 예치함. |
3. 시방서
설계도면만으로는 나타낼 수 없는 부분에 대하여 문자로써 기재한 문서로써 기재한 문서로 각 공사의 항목별 내용을 명확히 함.
3-1. 시방서 종류
- 표준시방서: 대한건축학회에서 발행된 공통시방서
- 특기시방서: 표준 시방서에 기재되지 않은 특수재료, 특수공법 등과 표준시방서의 적용이 삭제 등이 표현됨
- 공사시방서(Project Spec.) : 건축공사 표준시방서 + 특기시방서 = 특정공사용시방서
3-2. 시방서의 기재내용
- 사용재료의 종류, 품질, 수량검사 사항 등
- 공법의 일반사항, 유의사항, 시공정밀도
- 적용범위, 성능의 규정 및 지시
- 시공 기계, 장비의 설치방법, 종류
- 재료, 공사 중 성능검사 품질요구사항
- 표준규격(코드), 대안의 선택 등
- 기타 도면표기 어려운 보충사항, 특기사항 기술
3-3. 시방서와 설계도면의 우선 순위
시방서와 설계도의 표시된 내용이 서로 달라서 시공사 부적당하다고 판단될 때 현장 책임자는 공사 감리자와 협의함. (즉시 알림)
건축물의 설계도서 작성기준 (국토부 고시: 설게도서 해석의 우선순위)
- 공사시방서
- 설계도면
- 전문시방서
- 표준시방서
- 산출내역서
- 승인된 시공 상세도면
- 관계법령의 유권해석
- 감리자의 지시사항
