본문 바로가기

건축/건축시공

[건축기사] 건축시공_입찰 및 계약


입찰 및 계약 

1. 입찰

1-1. 도급자 결정방식 (입찰방식) 

입찰방식 경쟁입찰 공개경쟁입찰(공입찰), 일반경쟁입찰 또는 자유경쟁입찰
지명경쟁입찰
특명입찰 수의계약 

1-2. 경쟁입찰방식비교

공개경쟁입찰 유자격자 모두 참여
담합 우려적음 
입찰수속 번잡함
시공의 부실화 우려
지명경쟁입찰 3~7개 회사 참여 
담합 가능성 존재 
시공의 신뢰성 확보 

1-3. 특명입찰방식

특정한 시공업자를 선정하여 도급계약을 체결하는 방식

장점 공사기밀 유지, 입수속이 간단, 우량공사 기대
단점 공사비가 높아짐, 공사금액 결정이 불명확

1-4. PQ제도 (Pre-Qualification)

입찰참가자격 사전심사제도로 건설업체의 공사수행능력을 기술적능력, 재무상태, 시공경험 등 비가격적인 요인을 종합적으로 검토하여 점수로 환산하고 가장 효율적으로 공사를 수행할 수 있는 업체에 입찰참가자겨을 부여함. 매 프로젝트마다 일정 자격을 얻은 업체들만 입찰 할 수 있음. 

발주자 측면 업체간의 효과적 경쟁을 유발시킴.
수주에서 관리까지 종합적 평가가 가능함.
객관적 PQ기준의 개발과 업체의 평가에 많은 시간, 인원 및 비용이 소비되고 평가의 공정성 확보가 문제 임
PQ 통과 후 담합 우려
입찰자 측면 무자격자는 사전에 탈람됨으로써 불필요한 비용의 낭비를 최소한 함. 
신규업체의 입찰참여에 PQ가 하나의 장벽으로 작용할 가능성임. 
입찰참여가 편파적으로 거절될 가능성이 있음. 
자유경쟁원리에 위배됨.

 

1-5. 부대입찰제도 (하도급자 보호제도)

 하도급업체의 보호육성차원에서 입찰자에게 하도급자의 계약서를 입찰서에 첨부하도록하여 덤핑입찰을 방지하고 하도급의 계열화를 유도하는 입찰방식 

 

1-6. 대안입찰제도 

우리나라만의 제도로 당초 설계된 내용보다 더 공사비를 낮추면서도 기본방침의 변경없이 동등이상의 기능과 효과를 가진 방안을 시공자가 제시할 경우 이를 검토하여 채택할 수 있는 제도임.

 

1-7. 입찰순서

입 찰 통 지 ->
설계도서교부
현장설명
질의응답
적산 및 견적
입 찰 등 록 -> 입       찰 ->
개     찰 
재 입 찰 (유찰될 경우)
수의계약
낙     찰 -> 계약

2. 계약

2-1. 계약서류 종류

계약서류 필요서류 공사도급계약서류  계약서 및 공사도급 규정
설계도서 설계도
시방서
참고서류 공사비 내역서
현장설명서, 질의응답서
공정표

 

2-2. 도급계약서의 기재 내용 (건설산업기본법 시행령)

  1. 공사내용 (규모, 도급금액)
  2. 공사착수시기, 완공시기 (물가변동에 대한 도급액 변경) 
  3. 도급액, 지불방법, 지불시기
  4. 설계변경, 공사중지의 경우 도급액 변경, 손해부담에 대한사항
  5. 천재지변에 의한 손해부담 
  6. 인도, 검사 및 인도시기
  7. 계약자의 이행지연, 채무불이행, 지체보상금, 위약금에 관한 사항
  8. 공사시공으로 인하여 제 3자가 입은 손해부담에 관한 사항
  9. 계약에 관한 분쟁의 해결 방법

2-3. 공사비 지불순서

착공금 (전도금) 중간불(기성불) 준공불(완공불) 하자보증금
전도금, 선수금, 선급금, 착수금이라고 하며, 보통 도급금액의 70% 이내로 함.  기성불, 기성고라고 하며,  월별이나 공정부분별로 지급함. 통상 9/10까지 지급함. 건물인도 후 대금청산하고 계약해지 함.  1. 준공검사 후 하자에 대한 보증금으로 부실공사 방지를 위한 담보액

2. 1~3년 이하 동안 계약금의 2/100~5/100 예치함.

3. 시방서 

설계도면만으로는 나타낼 수 없는 부분에 대하여 문자로써 기재한 문서로써 기재한 문서로 각 공사의 항목별 내용을 명확히 함. 

3-1. 시방서 종류

  1. 표준시방서: 대한건축학회에서 발행된 공통시방서
  2. 특기시방서: 표준 시방서에 기재되지 않은 특수재료, 특수공법 등과 표준시방서의 적용이 삭제 등이 표현됨
  3. 공사시방서(Project Spec.) : 건축공사 표준시방서 + 특기시방서 = 특정공사용시방서

3-2. 시방서의 기재내용 

  1. 사용재료의 종류, 품질, 수량검사 사항 등 
  2.  공법의 일반사항, 유의사항, 시공정밀도
  3. 적용범위, 성능의 규정 및 지시 
  4. 시공 기계, 장비의 설치방법, 종류
  5. 재료, 공사 중 성능검사 품질요구사항
  6. 표준규격(코드), 대안의 선택 등
  7. 기타 도면표기 어려운 보충사항, 특기사항 기술

3-3. 시방서와 설계도면의 우선 순위

시방서와 설계도의 표시된 내용이 서로 달라서 시공사 부적당하다고 판단될 때 현장 책임자는 공사 감리자와 협의함. (즉시 알림)

 

건축물의 설계도서 작성기준 (국토부 고시: 설게도서 해석의 우선순위)

 

  1. 공사시방서
  2. 설계도면
  3. 전문시방서
  4. 표준시방서
  5. 산출내역서
  6. 승인된 시공 상세도면 
  7. 관계법령의 유권해석
  8. 감리자의 지시사항 

 

다른 사람들이 많이 본 글